為答謝 #中環十一少 幫忙推廣「貼地風管」，特意撰文講下樓市，問自己幾條問題：未來兩三年的宏觀環境如何？樓價會否跌？跌完會否回升？應否賣樓？應否買樓？跌多少才應該賣樓？先聲明：投資是嗜好，非專業；寫文是分享，非建議。
聽從十一少的提議，先講自己觀點：環球量寬和低息格局不容易改變、中美關係緊張多變但不至於引發金融危機、香港貨幣和銀行體系健全、土地供應仍不足以應付人口增加。在這背景下，雖然環球資產市場很大機會進入下行週期，但我相信這會是後環球金融危機（post-GFC）新常態下的週期。我估計這週期：（i）會行得好慢，但不會太嚴峻，（ii）中國頂得住，會輕度影響香港，但不至於資金急速外流，（iii）最終會出現一個或多個最脆弱點（the weakest links：可以是義大利主權風險、Brexit、Tech bubble、LIBOR被廢除、私募基金虧損等等，但我相信不是中國或亞洲），令到美聯儲需要停止加息甚至減息。
基於以上信念，我會咁推論：香港經濟會稍微轉差，樓價會跟隨下跌。當最脆弱點出現時，環球市場就如吸毒者，繼續依賴量寬和低息。由於要避免因最脆弱點爆破而引發系統性風險，各地政府及央行嘅行動又會把環球資產價格推回高位，這包括香港房地產。環球經濟始終被困在「高資產價格、低息、低生產力增長、貧富懸殊」這樣的QE政策陷阱裏面 。要強調，我的觀點並不樂觀：如果環球金融系統一直被困在這陷阱裏面，最終會否出大事？如何發生？專家們似乎未正視這些問題。
既然我認為樓價會跟隨香港經濟慢慢下行，應不應該賣樓？現在個市好淡靜，賣樓等於「買流動性」，會被斬一頸血，所以除非等錢使，我不會賤價賣；如果得一層樓，要用來抗通脹，也不會賣；但如果有多過一層，仲要好彩到有人出靚價，我會賣。
咁應不應該買樓？如果我無樓，我會需要一層樓抗通脹，所以我會預備足夠子彈（有的話），我會好勤力睇樓，希望能把握這次下行週期入市。要膽大心細，盡量等樓價跌，但又要小心蘇州過後無艇搭。從定義講，樓價最低嘅時候，一定最少人肯入市，這班人應該係最勤力、最膽大、和最好運的。因此，行到這一步，只能看個人心水、膽色和運氣。我好多朋友唔熟金融，但佢哋入市個位比我靚好多。
跌多少才值得買？無論邊個答你，都千奇咪信！睇心水，就是睇你心裏面相信什麼，係靠你天生的賦能，唔使畀理由：
對樓市樂觀嘅人，會相信土地問題會惡化，租金會繼續升，利率上到3%已差不多，失業率會維持低位。這班人可能已虎視眈眈，希望貿易戰惡化，令銀行擔心，大斬客戶的貿易融資額度，那時多些生意人要賣樓套現，執到平貨的機會就大些。
對樓市悲觀的人會相信利率會大幅上升，經濟差會引致通縮、失業率上升和租金下滑，大陸唔掂，資金急速流出香港、信貸緊縮...。這班人會繼續等樓價跌，他們可能對，但到時他們當中絕大部分人只會更悲觀，結果都無入市。
特別提一點：不要誤會買樓才有風險、租樓就無。無論你買不買樓，都是下了注：買樓的風險反映在樓價升跌，估錯了，樓價大跌，但只要供得起樓，心理上雖不好過，但生活不成問題 （收入不穩定和問財仔借錢的人士除外）；而租樓的風險會反映在租金變化，如估錯了，租金上升，生活就會比較吃力，儲蓄也會比預期少，長此下去會好「大鑊」！因此，如果我對通脹、經濟、供求、利率等因素無心水，單純以風險管理角度看，我都會覺得買樓安全一點。
鄭發 （金管局前助理總裁）
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